Oferuję pomoc prawną przy wynajmie mieszkań dla właścicieli nieruchomości oraz – zależnie od charakteru sprawy – najemców. Przygotowuję i opiniuję umowy najmu, pomagam dobrać odpowiednią formę wynajmu, analizuję kwestie dotyczące kaucji, opłat, odpowiedzialności za lokal, wypowiedzenia umowy, zaległości czynszowych oraz zwrotu mieszkania po zakończeniu najmu.

Problemy związane z wynajmem często pojawiają się dopiero kilka miesięcy po podpisaniu umowy. Najemca przestaje płacić, strony inaczej rozumieją zasady rozliczenia opłat, powstaje spór dotyczący uszkodzeń albo właściciel chce zakończyć umowę, ale nie wie, czy przewidziany w niej sposób wypowiedzenia jest zgodny z przepisami.

Jako radca prawny analizuję nie tylko treść podpisanej umowy, ale również przepisy mające zastosowanie do konkretnego rodzaju najmu. W przypadku lokalu mieszkalnego znaczenie mają zarówno regulacje Kodeksu cywilnego, jak i ustawy o ochronie praw lokatorów. Inne zasady mogą natomiast mieć zastosowanie do najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.

W czym pomaga radca prawny przy wynajmie mieszkania?

Pomoc prawna może rozpocząć się jeszcze przed znalezieniem najemcy albo dopiero w momencie powstania sporu. Oferuję wsparcie między innymi w zakresie:

• przygotowania umowy najmu mieszkania,
• analizy umowy przygotowanej przez drugą stronę,
• najmu okazjonalnego,
• najmu instytucjonalnego, jeżeli ma zastosowanie do wynajmującego,
• ustalenia zasad pobierania i zwrotu kaucji,
• rozliczania czynszu i opłat dodatkowych,
• odpowiedzialności za naprawy i szkody,
• sporządzania protokołów przekazania mieszkania,
• podnajmu i udostępniania lokalu innym osobom,
• zaległości czynszowych,
• wezwania najemcy do zapłaty,
• wypowiedzenia umowy najmu,
• zakończenia umowy zawartej na czas określony,
• zwrotu lokalu po zakończeniu najmu,
• roszczeń dotyczących zniszczenia mieszkania,
• sporów o zwrot kaucji,
• dochodzenia wydania lokalu,
• postępowań sądowych związanych z najmem.

Najem mieszkania – przykładowe problemy prawne

Umowa najmu mieszkania – co powinna regulować?

Kodeks cywilny określa podstawową konstrukcję najmu. Wynajmujący oddaje rzecz najemcy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

W praktyce sama definicja najmu nie wystarcza do prawidłowego zabezpieczenia relacji pomiędzy stronami. Umowa powinna dokładnie odpowiadać sposobowi, w jaki mieszkanie będzie rzeczywiście wykorzystywane.

Przygotowując umowę, zwracam uwagę przede wszystkim na:

• dokładne oznaczenie lokalu,
• osoby uprawnione do zamieszkiwania,
• czas trwania umowy,
• wysokość czynszu,
• termin i sposób jego zapłaty,
• opłaty administracyjne i media,
• kaucję,
• zasady waloryzacji lub zmiany czynszu,
• sposób korzystania z mieszkania,
• zakaz lub zasady podnajmu,
• odpowiedzialność za wyposażenie,
• naprawy i drobne nakłady,
• zasady przeprowadzania kontroli lokalu,
• przypadki wypowiedzenia,
• obowiązki związane ze zwrotem mieszkania.

Umowa na czas określony czy nieokreślony?

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. Wybór ma istotne znaczenie między innymi dla możliwości zakończenia stosunku najmu.

Przy umowie zawieranej na czas określony warto szczególnie dokładnie określić przypadki, w których strony mogą ją wypowiedzieć. Nie powinno się zakładać, że samo wpisanie dowolnego okresu wypowiedzenia zawsze pozwala zakończyć taką umowę w każdej sytuacji.

Przy wynajmie mieszkania trzeba dodatkowo uwzględnić ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy umowa najmu mieszkania musi być pisemna?

Kodeks cywilny przewiduje, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na okres dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną. Jeżeli forma ta nie zostanie zachowana, umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Niezależnie od długości najmu pisemna umowa jest bardzo ważna z punktu widzenia dowodowego. Pozwala ustalić wysokość czynszu, zakres opłat, stan wyposażenia, sposób zakończenia najmu i pozostałe ustalenia stron.

W przypadku najmu okazjonalnego przepisy są bardziej rygorystyczne – sama umowa oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Kaucja przy wynajmie mieszkania

Kaucja ma zabezpieczać należności związane z najmem, które mogą istnieć w chwili opróżnienia lokalu. Jej zasady warto jednoznacznie opisać w umowie.

W przypadku zwykłego najmu lokalu mieszkalnego ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Ustawa określa również zasady jej zwrotu – co do zasady następuje on w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności przysługujących wynajmującemu.

Przy najmie okazjonalnym maksymalna wysokość kaucji wynosi natomiast sześciokrotność miesięcznego czynszu.

Co można potrącić z kaucji?

Spory dotyczące kaucji należą do najczęstszych problemów po zakończeniu najmu. Właściciel może uważać, że mieszkanie zostało zwrócone w gorszym stanie, natomiast najemca uznaje określone zużycie za normalny skutek korzystania z lokalu.

Przy takim sporze kluczowe znaczenie ma dokumentacja stanu mieszkania przed rozpoczęciem i po zakończeniu najmu.

Analizuję między innymi:

• protokół zdawczo-odbiorczy,
• zdjęcia i nagrania,
• spis wyposażenia,
• zgłoszenia usterek dokonane podczas najmu,
• rachunki i faktury dokumentujące naprawy,
• stan lokalu wynikający z wcześniejszej dokumentacji.

Protokół przekazania mieszkania

Protokół jest jednym z najważniejszych dokumentów zabezpieczających zarówno właściciela, jak i najemcę. Powinien możliwie dokładnie opisywać stan lokalu oraz jego wyposażenia w chwili przekazania.

Warto odnotować między innymi liczbę przekazanych kluczy, stan liczników, meble i urządzenia oraz istniejące już uszkodzenia.

Dokumentację warto uzupełnić zdjęciami. Pozwala to później odróżnić uszkodzenie powstałe podczas najmu od wady lub zużycia istniejącego już wcześniej.

Najem okazjonalny mieszkania

Pomagam w przygotowaniu umów najmu okazjonalnego oraz wymaganych dokumentów. Jest to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego przewidziana dla właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy należy dołączyć między innymi:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu,
• wskazanie innego lokalu, w którym najemca może zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela albo osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Ma to istotne znaczenie prawne. Niedopełnienie obowiązku powoduje, że nie stosuje się części szczególnych rozwiązań przewidzianych dla najmu okazjonalnego.

Dlatego przygotowując dokumentację najmu okazjonalnego, zwracam uwagę nie tylko na podpisanie umowy i wizytę najemcy u notariusza, ale również na dalsze obowiązki właściciela.

Co, jeżeli lokal wskazany przy najmie okazjonalnym przestanie być dostępny?

Ustawa przewiduje również sytuację, w której najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym przy zawieraniu umowy.

W takim przypadku najemca ma obowiązek w terminie 21 dni od uzyskania informacji o utracie tej możliwości wskazać inny lokal oraz przedstawić wymagane oświadczenie osoby uprawnionej do tego lokalu.

Brak wykonania tego obowiązku może prowadzić do wypowiedzenia najmu okazjonalnego na zasadach przewidzianych w ustawie.

Najem okazjonalny a zwykły najem mieszkania

Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny jest odrębną konstrukcją przeznaczoną dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Nie należy więc automatycznie stosować dokumentacji najmu okazjonalnego do każdego właściciela posiadającego większą liczbę lokali albo prowadzącego działalność związaną z wynajmem.

Przed przygotowaniem umowy ustalam status wynajmującego i sposób prowadzenia wynajmu, aby dobrać właściwą konstrukcję.

Obowiązki właściciela mieszkania

Wynajmujący nie tylko pobiera czynsz. Przepisy nakładają na niego również obowiązki związane z utrzymaniem lokalu i instalacji.

Kodeks cywilny przewiduje co do zasady obowiązek wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów bardziej szczegółowo rozdziela określone obowiązki dotyczące lokalu mieszkalnego pomiędzy właściciela i najemcę.

Obowiązki najemcy

Najemca jest zobowiązany między innymi do zapłaty czynszu i korzystania z lokalu zgodnie z umową. Ustawa nakłada również określone obowiązki związane z utrzymaniem lokalu i przestrzeganiem porządku domowego.

W umowie warto jasno określić zasady używania wyposażenia, zgłaszania awarii, wykonywania zmian w lokalu oraz ponoszenia kosztów określonych napraw.

Nie każde obciążenie można jednak dowolnie przerzucić na drugą stronę – przed zastosowaniem konkretnego rozwiązania należy sprawdzić przepisy właściwe dla danego rodzaju najmu.

Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?

Oddanie mieszkania w najem oznacza przekazanie najemcy prawa do korzystania z lokalu przez okres obowiązywania umowy. Właściciel nie powinien więc traktować mieszkania tak, jak gdyby pozostawało cały czas do jego swobodnej dyspozycji.

Ustawa przewiduje jednak sytuacje, w których lokator ma obowiązek udostępnić mieszkanie. Dotyczy to między innymi awarii powodującej szkodę lub bezpośrednie zagrożenie jej powstaniem oraz – po wcześniejszym ustaleniu terminu – określonych przeglądów i prac.

Warto szczegółowo opisać w umowie zasady kontaktu i planowanych wizyt właściciela, ale postanowienia umowy powinny pozostawać zgodne z prawami najemcy.

Najemca nie płaci czynszu – co zrobić?

Brak płatności jest jednym z najczęstszych problemów właścicieli mieszkań. W pierwszej kolejności ustalam wysokość zadłużenia, terminy płatności i rodzaj umowy.

W przypadku najmu mieszkalnego nie należy zakładać, że jedno opóźnienie automatycznie pozwala właścicielowi wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególną procedurę. W przypadku zaległości podstawą wypowiedzenia może być zwłoka za co najmniej trzy pełne okresy płatności, przy czym wcześniej konieczne jest pisemne uprzedzenie najemcy o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Dlatego przygotowując działania wobec zadłużonego najemcy, pilnuję kolejności czynności i treści wymaganej korespondencji.

Wezwanie do zapłaty czynszu

Przygotowuję wezwania dotyczące zaległych czynszów i innych należności wynikających z umowy.

Pismo powinno jasno wskazywać:

• podstawę należności,
• okres, którego dotyczy zadłużenie,
• wysokość wymaganej kwoty,
• termin zapłaty,
• sposób uregulowania należności,
• konsekwencje dalszego braku zapłaty, jeżeli wynikają z przepisów i sytuacji sprawy.

Jeżeli wezwanie ma jednocześnie realizować wymogi poprzedzające wypowiedzenie umowy, jego treść powinna odpowiadać wymaganiom wynikającym z ustawy.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Przy lokalach mieszkalnych swoboda właściciela w zakresie wypowiedzenia umowy jest ograniczona ustawą o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z określonych w ustawie przyczyn. Ponadto powinno zostać dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

Ustawowe podstawy obejmują między innymi określone przypadki:

• używania lokalu niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem,
• rażącego albo uporczywego naruszania porządku domowego,
• zaległości w zapłacie po przeprowadzeniu wymaganej procedury,
• podnajęcia lub oddania lokalu do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody właściciela.

Czy zapis w umowie pozwala dowolnie wypowiedzieć najem?

Nie zawsze. Przy najmie mieszkalnym sama klauzula umowna nie może być analizowana w oderwaniu od bezwzględnie obowiązujących lub ochronnych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dlatego przed przygotowaniem wypowiedzenia sprawdzam:

• czy umowa jest zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony,
• czy mamy do czynienia ze zwykłym najmem, okazjonalnym czy instytucjonalnym,
• kto dokonuje wypowiedzenia,
• jaka jest rzeczywista przyczyna zakończenia najmu,
• czy wcześniej trzeba wykonać dodatkowe czynności,
• jaki termin wypowiedzenia ma zastosowanie.

Najemca podnajmuje mieszkanie bez zgody

Problem może pojawić się, gdy mieszkanie zaczynają zajmować inne osoby albo najemca przekazuje lokal osobom trzecim.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy chodzi o podnajem, oddanie do bezpłatnego używania, czy jedynie zamieszkiwanie określonych osób razem z najemcą.

Ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego w przypadku wynajęcia, podnajęcia albo oddania do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Uszkodzenie lub zniszczenie mieszkania przez najemcę

W przypadku szkody ustalam przede wszystkim stan lokalu przy rozpoczęciu najmu oraz charakter stwierdzonych uszkodzeń.

Nie każde pogorszenie wyglądu mieszkania oznacza automatycznie odpowiedzialność najemcy. Trzeba odróżnić normalne zużycie wynikające z prawidłowego korzystania od szkód powstałych w wyniku niewłaściwego działania.

Dlatego duże znaczenie mają protokół przekazania, zdjęcia, dokumentacja zgłoszeń usterek i protokół sporządzony przy zwrocie mieszkania.

Najemca nie chce opuścić mieszkania

Jeżeli umowa została skutecznie zakończona, a najemca nie wydaje lokalu, właściciel powinien działać w odpowiednim trybie prawnym.

Sposób dalszego postępowania zależy przede wszystkim od rodzaju umowy. Inaczej przebiega dochodzenie wydania lokalu przy zwykłym najmie, a inaczej przy prawidłowo zawartym i zgłoszonym najmie okazjonalnym.

W przypadku najmu okazjonalnego przepisy przewidują szczególną procedurę wykorzystującą notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.

Przed podjęciem działań sprawdzam przede wszystkim, czy umowa rzeczywiście ustała oraz czy wszystkie wymagane wcześniejsze czynności zostały przeprowadzone prawidłowo.

Żądanie opróżnienia mieszkania przy najmie okazjonalnym

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu najmu okazjonalnego, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuszcza lokalu, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia mieszkania opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem.

Żądanie powinno między innymi określać umowę, przyczynę ustania stosunku najmu oraz termin opróżnienia lokalu. Ustawa przewiduje, że termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania.

Po bezskutecznym upływie tego terminu możliwe jest podjęcie kolejnych czynności związanych z nadaniem klauzuli wykonalności notarialnemu oświadczeniu najemcy.

Spór o zwrot kaucji

Pomagam zarówno właścicielom, którzy chcą rozliczyć rzeczywiste należności lub szkody, jak i najemcom kwestionującym zatrzymanie kaucji.

Przy analizie szczególne znaczenie mają:

• umowa,
• wysokość wpłaconej kaucji,
• protokół początkowy,
• protokół końcowy,
• zdjęcia,
• rozliczenie czynszu i mediów,
• dokumentacja kosztów napraw.

Samo stwierdzenie, że właściciel chce „odświeżyć” mieszkanie po najemcy, nie przesądza jeszcze, kto powinien ponieść określony koszt.

Radca prawny dla właściciela wynajmującego mieszkanie

Oferuję właścicielom pomoc od momentu przygotowania pierwszej umowy aż po zakończenie najmu.

Zakres współpracy może obejmować:

• wybór odpowiedniej konstrukcji najmu,
• przygotowanie umowy,
• przygotowanie dokumentacji najmu okazjonalnego,
• opracowanie protokołu przekazania,
• analizę problemów pojawiających się podczas najmu,
• wezwania do zapłaty,
• wypowiedzenie,
• rozliczenie kaucji,
• dochodzenie zaległych należności,
• działania zmierzające do odzyskania lokalu.

Radca prawny dla najemcy mieszkania

W określonych sprawach oferuję również pomoc najemcom. Problem może dotyczyć między innymi treści umowy, rozliczenia opłat, kaucji, obowiązku wykonania napraw, wypowiedzenia albo żądania opuszczenia mieszkania.

Analizuję dokumenty i sprawdzam, jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy oraz przepisów. Sam fakt, że określone postanowienie zostało wpisane do umowy przygotowanej przez właściciela, nie zawsze oznacza, że będzie ono skuteczne w każdej sytuacji.

Kiedy najlepiej skonsultować umowę najmu z radcą prawnym?

Najwięcej problemów można uniknąć przed przekazaniem mieszkania najemcy. Warto skonsultować dokumenty szczególnie wtedy, gdy:

• mieszkanie jest wynajmowane po raz pierwszy,
• umowa ma obowiązywać przez długi okres,
• w lokalu znajduje się wartościowe wyposażenie,
• właściciel chce zastosować najem okazjonalny,
• najemca negocjuje nietypowe warunki,
• mieszkanie ma być zajmowane przez kilka osób,
• opłaty mają być rozliczane według niestandardowego modelu,
• strony chcą przewidzieć możliwość wcześniejszego zakończenia umowy.

Dokumenty potrzebne do analizy problemu z najmem

Jeżeli umowa już obowiązuje i pojawił się problem, przydatne mogą być przede wszystkim:

• umowa najmu i aneksy,
• protokół przekazania lokalu,
• zdjęcia mieszkania,
• rozliczenie czynszu i opłat,
• potwierdzenia przelewów,
• wezwania do zapłaty,
• korespondencja z najemcą lub właścicielem,
• dokumentacja najmu okazjonalnego, jeżeli została zastosowana,
• dotychczasowe wypowiedzenia lub inne oświadczenia.

Radca prawny wynajem mieszkania – pomoc przed podpisaniem umowy i po powstaniu problemu

Oferuję pomoc prawną dotyczącą wynajmu mieszkania zarówno na etapie przygotowania umowy, jak i podczas jej wykonywania oraz zakończenia. Zakres współpracy może obejmować analizę pojedynczego dokumentu, przygotowanie kompletnej umowy, najem okazjonalny, wezwanie do zapłaty, wypowiedzenie albo reprezentację w sporze.

W przypadku najmu szczególnie ważne jest stosowanie właściwej procedury. Pozornie niewielki błąd – na przykład niewłaściwa forma wypowiedzenia albo pominięcie wymaganego wcześniejszego wezwania – może później mieć znaczenie dla skuteczności dalszych działań.

Najczęściej zadawane pytania – radca prawny wynajem mieszkania

Czy radca prawny może przygotować umowę wynajmu mieszkania?

Tak. Przygotowuję umowy dopasowane do sposobu wynajmu i sytuacji właściciela. Umowa może regulować między innymi czynsz, opłaty, kaucję, osoby zamieszkujące, wyposażenie, naprawy, zasady korzystania z lokalu i zakończenie najmu.

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu?

Najem okazjonalny jest szczególną konstrukcją przeznaczoną dla właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wymaga między innymi notarialnego oświadczenia najemcy, wskazania innego lokalu i zgłoszenia najmu do właściwego urzędu skarbowego.

Ile czasu jest na zgłoszenie najmu okazjonalnego?

Właściciel ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Czy właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy najemca nie płaci?

Tak, ale przy najmie mieszkalnym trzeba zachować procedurę wynikającą z ustawy. W przypadku zaległości ustawa wymaga między innymi odpowiedniej wysokości zadłużenia, pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę.

Czy właściciel może zatrzymać całą kaucję po zakończeniu najmu?

Nie automatycznie. Kaucja zabezpiecza należności wynikające z najmu. Jeżeli właściciel potrąca określone kwoty z powodu zaległości lub szkód, powinien istnieć podstawa takiego rozliczenia. Znaczenie mają umowa, protokoły i dokumentacja stanu lokalu.

Co zrobić, gdy po zakończeniu umowy najemca nie chce opuścić mieszkania?

Najpierw trzeba ustalić, czy umowa skutecznie wygasła lub została rozwiązana oraz jaki rodzaj najmu zastosowano. Następnie dobiera się właściwą procedurę zmierzającą do wydania lokalu. Przy najmie okazjonalnym możliwe jest wykorzystanie szczególnego trybu opartego na notarialnym oświadczeniu najemcy.